O contrato de compra e venda de imóvel gera muitas dúvidas e inseguranças no momento de assiná-lo. Afinal, comprar ou vender um imóvel é um processo burocrático e que demanda tempo. Tudo começa na escolha do imóvel, depois vem a visita, avaliação das condições financeiras e várias análises até fechar o acordo, para efetivar a compra.

Deve ser levado em conta também, que é um bem de alto valor. Por isso, todo cuidado é necessário na hora da compra e/ou venda. Na reta final da negociação é preciso tomar algumas precauções, principalmente, se atentar as cláusulas do contrato de compra e venda.

A seguir, vamos explicar os principais pontos do contrato de compra e venda de um imóvel, para que sua transação imobiliária ocorra de forma segura.

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é o documento que estabelece os deveres para ambos os lados envolvidos na negociação. Ou seja, para o vendedor fala da obrigação de transferir o imóvel e para o comprador, a obrigação em relação ao pagamento.

Esse contrato não é uma obrigatoriedade, mas é bem comum de ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis. O objetivo é proporcionar maior segurança às partes, com relação ao preço definido e a forma de pagamento.

O ideal é que sempre seja feito um instrumento contratual adequado, nada de ficar somente em palavras os compromissos acordados. É sempre aconselhável que a parte legal do negócio seja feita por um advogado ou imobiliárias credenciadas, a maioria sempre realiza esse trabalho com orientação jurídica.

Fique sempre atento as cláusulas antes de assinar o contrato, para não aceitar termos danosos que possam prejudicar à venda. Um cuidado importante é não permitir que conste no contrato ou escritura, apenas uma parte do valor efetivamente pago ou negociado. Caso ocorra algum problema futuro, a responsabilidade de devolução dos valores pagos pelo vendedor ao comprador estará restrita ao limite que constar do contrato.

A aquisição de um imóvel no Brasil é feita juridicamente, sendo necessária a escritura pública, esse documento que comprova a transferência da propriedade entre as partes.

Contrato de compra e venda x escritura

 

Afinal, qual a diferença entre o contrato de compra e venda e a escritura? É necessário fazer os dois documentos quando for comprar o imóvel? Vamos esclarecer esses pontos.

Quando se compra um imóvel, o valor não é pago à vista, o acordo inicial que vincula o vendedor e o comprador é chamado de Compromisso de Compra e Venda. Esse termo é o contrato pelo qual o proprietário do imóvel se compromete a vender ao comprador, pelo preço e condições previamente acertados. O documento pode ser realizado por Instrumento Particular, onde deve haver a presença de duas testemunhas, ou por Instrumento público feita no Cartório de Notas, sendo mais usual.

Como dito, o Compromisso de Compra e Venda não é definitivo, ele de fato não transfere a propriedade. Neste caso, após o término da quitação do valor deverá ser lavrada a escritura definitiva de compra e venda registrada no cartório de Registro de Imóveis.

A Escritura é o instrumento público que alguém transmiti definitivamente um bem imóvel para a outra pessoa. Na maioria das vezes, em cumprimento a o contrato previamente assinado, que seria o Compromisso de Compra e Venda. A Escritura é válida apenas se registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determinado no Código Civil Brasileiro.

Em resumo, o contrato de compra e venda estabelece apenas o compromisso entre o comprador e vendedor do imóvel, mas é a escritura que oficializa a transferência do imóvel para o comprador.

O que não pode faltar no contrato de compra e venda

 

Cada contrato possui suas particularidades e nenhum modelo é idêntico ao outro. Por isso, é sempre recomendado a ajuda de um profissional capacitado para orientar a situação.

Sempre existe alguns itens básicos e indispensáveis em qualquer contrato, para que não haja dificuldades e lacunas durante a negociação. Confira alguns pontos imprescindíveis.

Identificação

O contrato sempre deve ter a identificação completa das pessoas, físicas ou jurídicas, que dele participam. É necessário que seja especificado número de documentos, endereço residencial, estado civil e profissão.

Outro fato importante, é quando o vendedor for casado. O cônjuge deve participar do contrato, com exceção das pessoas que forem casadas em regime de separação total de bens. Por outro lado, o comprador pode assinar o contrato sozinho, salvo a exceção quando houve financiamento imobiliário ou utilização, por exemplo.

Descrição do imóvel

O imóvel a ser adquirido também deve ter a descrição completa no contrato, conforme a sua matrícula. Nela constam informações como a localização da propriedade, metragem, proprietários atuais, escritura pública, averbações, dentre outros.

Vale ressaltar que em alguns casos, as vagas de garagem são um imóvel à parte e possuem suas próprias matrículas, que devem também constar no contrato. Quando as vagas possuírem sua própria matrícula, sugere a menção ao endereço com referência a mesma.

Preço

O preço e sua forma de pagamento devem estar presentes no contrato. As condições combinadas e o vencimento das prestações, em caso de parcelamento.

Se houver financiamento, o contrato deve apresentar as consequências se ele for recusado por qualquer razão. Mediando a solução praticável para as partes, que pode ser o término do contrato com a devolução atualizada do sinal, por exemplo.

Também deve ser citado se o imóvel será vendido por inteiro ou no estado que se apresenta. No caso de lotes ou propriedades rurais, pode ser vendido apenas parte dele. Assim, deverá constar a metragem do terreno comercializado.

É indispensável, que conste na declaração do vendedor como foi feita aquisição do imóvel. Ou seja, a origem da propriedade e se existe alguma dívida ativa ou restrição, como penhora e hipoteca.

É comum deixar explícito uma relação entre as parcelas para o pagamento do bem e o cumprimento das obrigações do vendedor. Relacionando com a entrega da documentação, entrega de chaves ou confecção da escritura. Essa ação ameniza os riscos inerentes da negociação.

Rescisão

Se acontecer uma possível quebra do contrato, as cláusulas devem estar definidas no contrato. Caso o imóvel tenha sido adquirido na planta, é necessário acrescentar algumas especificidades como: prazo de início e de entrega da obra (incluindo o valor da multa por atraso), índice e periodicidade de reajuste, correção do saldo e prestações, dentre outras.

Também há os casos de problemas com financiamento, em que pode haver a restituição do sinal atualizado.

Se livre de problemas com o contrato de compra e venda

Deu para perceber que o contrato de compra e venda é algo muito complexo e todo detalhe deve ter sua devida atenção, para evitar dores de cabeça. Cada contrato é único e atende as particularidades do vendedor e comprador, tenha cuidado ao utilizar contratos padrões.

Você não quer perder seu dinheiro investido e meses com processo na justiça, não é mesmo? Por isso, vamos chamar a atenção para alguns motivos que podem te ocasionar problemas e a melhor forma de evitá-los.

Fuja dos contratos padrões

O contrato de compra e venda precisa ser minuciosamente elaborado, ter todas as cláusulas claras e que não deixam margens para interpretações ambíguas. O mais importante, ele precisa ser elaborado de acordo com as necessidades das partes envolvidas.

O problema é que com muitas informações disponíveis na internet, as pessoas recorrem por modelos padrões, mas nem sempre, esses contratos contemplam as necessidades de cada parte. Cuidado também com imobiliárias e profissionais desqualificados, o que mais existe são pessoas aplicando golpes no mercado.

Como proceder nas rescisões

Caso haja desistência na negociação do imóvel, deve constar no contrato as consequências, tanto para quem compra como para quem vende. As razões para a rescisão, deve indicar se o comprador irá perder o montante, pagará multas contratuais ou se será indenizado.

Na hora de comprar um imóvel na planta, os cuidados devem ser redobrados. Normalmente, as construtoras já apresentam um contrato feito por eles. Leia atentamente, no que diz a respeito da desistência da compra. Se não concordar, tente negociar alguma alteração. Por isso, é sempre bom estar acompanhado de um profissional qualificado.

Fique atento aos contratos que estipulam o valor do sinal de entrada, pois esse mecanismo que será usado como indenização, caso o problema seja resolvido na justiça. Se o comprador desistir da compra, porque não poderá pagar o que havia sido negociado, ou simplesmente se arrependeu e não quer mais o imóvel, as consequências podem variar, desde a perda de parte ou totalidade dos valores pagos à multa.

As multas devem estar sinalizadas no documento, elas normalmente incidem de 10% a 20% sobre o valor gasto com o imóvel. Se a construtora desistir do empreendimento, o comprador pode ser indenizado.

Conheça sempre as opções de desistência do contrato, nunca se sabe quando irá precisar delas. Elas podem implicar em grandes perdas financeiras.

Check-list do contrato de venda e locação

 

São muitas informações e detalhes para serem lembrados. Para facilitar a conferência do seu contrato, listamos alguns itens importantes que devem constar nele.

Contrato de compra de uma unidade na planta

Como você viu, esse é um dos contratos que deve ter uma atenção redobrada. Principalmente, com as questões que envolve as construtoras.

  1. Prazo de início e de entrega da obra (incluindo valor de multa por atraso);
  2. Valor total do imóvel e condições de pagamento ou de financiamento;
  3. Dados do incorporador e qualificação de seus representantes;
  4. Índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações;
  5. Local de pagamento;
  6. Valor do sinal (entrada);
  7. Valores a serem pagos na entrega das chaves;
  8. Possíveis casos de rescisão, com as condições para devolução dos valores em caso de inadimplência;
  9. Prazo de carência (período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento);
  10. Penalidades no atraso de pagamento das parcelas;
  11. Localização e características do imóvel transacionado;
  12. Metragem total (área privativa + área comum + área de garagem) quando estiver pronto;
  13. Memorial descritivo com todas as informações de acabamento pertinentes ao imóvel, quando este estiver pronto;
  14. Número de vagas de estacionamento.

Se ainda estiver com dúvidas sobre como comprar um imóvel na planta, leia mais sobre no nosso artigo “10 tópicos que você precisa ler antes de comprar um imóvel na planta

Contrato de compra e venda de imóveis usados

Não menos importante que o contrato de imóvel na planta, esse documento deve conter todas as peculiaridades da transação imobiliária. Atendendo sempre as necessidades do comprador e vendedor, veja os itens que não pode faltar:

  1. Dados pessoais dos proprietários e dos compradores (RG, CPF, estado civil, existência de pacto antenupcial);
  2. Descrição do imóvel (área útil, área comum, vagas de garagem, localização, dentre outras), com alusão ao seu número de matrícula ou de transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como o número de Inscrição Municipal;
  3. Data da escritura;
  4. Preço ou valor total do bem transacionado;
  5. Forma e local de pagamento;
  6. Índice e periodicidade de reajuste, se aplicável;
  7. Valor da entrada, datas de vencimento das parcelas seguintes, multas, condições para efetivação das parcelas de pagamento;
  8. Existência de financiamento;
  9. Prazo para entrega, pelo vendedor, de lista de documentação totalmente discriminada;
  10. Prazo para entrega do imóvel, vazio de coisas e pessoas, ou entendimentos especiais entre as partes;
  11. Previsão para a entrega das chaves e emissão de posse (provisória ou definitiva);
  12. Condições previstas para eventual rescisão;
  13. Eventuais ressalvas de conhecimento e concordância das partes.

Com essas informações, você estará fazendo uma compra mais segura e seu contrato de compra e venda irá atender as suas necessidades. Se quiser saber mais sobre como comprar um imóvel sem ter problemas, baixe o nosso ebook “Manual para comprar imóvel sem estresse”.

Tem mais alguma dúvida? Deixe sua pergunta nos comentários. Se quiser uma análise do seu contrato, nós oferecemos consultoria imobiliária gratuita, peça agora a sua.

2 comentários

  1. Boa tarde, comprei um imóvel e ele não tem habite, não tenho renda fixa e o corretor disse que daria um jeito, o próprio acabou vendendo meu apartamento para servir como entrada e assim foi feito. Minha renda despencou e não estou sem saber , por não conseguir honrar com o contrato e agora corre o risco de ficar sem imóvel, sendo que o valor a venda do meu imóvel ficou como entrada. Me esclareçam como proceder .

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    1. Olá Diego, tudo bem?

      me desculpe, mas fiquei um pouco confusa com a sua pergunta, mas caso o seu imóvel esteja financiado pelo banco, após o atraso de três parcelas, eles podem enviar o imóvel para leilão.

      Espero ter ajudado a esclarecer sobre a sua dúvida.

      Abraços,

      Laura.

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