Comprar um imóvel em inventário pode parecer um negócio bem vantajoso. Normalmente, os preços são bastante atrativos e chegam a ter um valor de até 25% abaixo da avaliação do imóvel no mercado. Isso porque os herdeiros não conseguem cobrir as despesas do inventário ou preferem dividir o dinheiro entre eles.
O fato é que esse tipo de compra, envolve algumas peculiaridades diferente de um processo comum de compra e venda. Quando o imóvel é adquirido por herança é preciso seguir algumas etapas antes de anuncia-lo.
Afinal, comprar ou vender um imóvel em inventário é um bom negócio? Antes disso, vamos entender como funciona e quais são os cuidados necessários.
O que é um inventário?
O inventário é um documento que consiste em uma relação de bens que pertencem a uma pessoa. Quando ocorre o óbito dela, os parentes devem providenciar esse documento. Nele será identificado quem são seus herdeiros e como dará a partilha dos bens.
Para que a herança possa ser utilizada sem nenhuma restrição ou vendida, a recomendação é fazer o inventário o mais rápido possível. Além de buscar o consenso entre os envolvidos sobre a partilha.
Quais são os tipos de inventário?
Na maioria das vezes, o ideal é que o processo de listagem dos bens deve ser feito em até 60 dias após a morte da pessoa. O que irá facilitar será a organização dos documentos, caso tenha tudo em mãos, o procedimento será bem mais ágil.
Há duas maneiras de dar entrada em um processo de inventário: a judicial e extrajudicial. Veja a seguir as distinções de cada uma.
Judicial
É um processo comum e utilizado quando a partilha dos bens envolve herdeiros menores de idade, incapazes e quando não há consenso entre as partes sobre a divisão do bem. Pode ser um pouco mais demorado, devido as circunstâncias dos envolvidos.
Extrajudicial
Essa forma é bem mais rápida, não há a necessidade da abertura de um processo. Esse tipo de inventário é feito quando os herdeiros são maiores e estão de acordo sobre a partilha e assinam no próprio cartório.
A diferença entre os processos é basicamente o tempo, mas ambas precisam da orientação de um advogado. Não existe um tempo exato para sair o inventário, os dois procedimentos de venda exigem que o advogado prepare a minuta do inventário e o entregue ao cartório notarial.
A minuta pode ser entendida como um rascunho da escritura, contendo informações do que e qual a parte que cada herdeiro tem direito sobre o espólio. O cliente deve ficar atento a detalhes como: verificar como está o processo em andamento, quanto tempo falta para a finalização e se encontra regular. É essencial que o comprador observe se há alguma pendência com a Prefeitura, Receita Federal ou alguma execução na justiça.
Quais os problemas de atrasar o inventário do imóvel?
Manter o imóvel no nome do falecido pode trazer alguns problemas, pois praticamente todas as ações que venham ser realizadas no imóvel – como construção, reforma, aluguel e venda – precisam da assinatura do proprietário.
Além desses atrasos, um dos grandes problemas é a entrada de novos herdeiros. Podem ocorrer outras situações de ordem prática, como o falecimento de alguns herdeiros que gera a inclusão dos filhos deles no inventário e a complicação do processo. Mesmo que adie, em algum momento essa questão precisará ser resolvida.
Quando um dos herdeiros não quer vender o imóvel, o que fazer?
Um desentendimento muito comum é sobre a venda do bem. Em alguns casos, um dos herdeiros pode não querer desfazer do imóvel. Outra situação corriqueira é quando um dos herdeiros morava no imóvel com o falecido e depois da morte se nega a sair.
O primeiro passo é compreender como funciona o processo de sucessão dos herdeiros. Enquanto o inventário não for concluído, o imóvel não pode ser dividido ou vendido.
Quando a pessoa morre, nenhum dos herdeiros tem direito sobre os imóveis deixados. Caso alguém morasse com o falecido, por exemplo, ela não pode continuar ocupando o imóvel sem que os demais herdeiros não concordem e muito menos, ficar sem pagar aluguel.
Quando há discordância quanto a venda do imóvel, a lei estabelece que os interessados a venda poderão fazê-lo por meio de decisão judicial. Neste caso, os interessados devem notificar o herdeiro que se recusa a vende-lo sobre a intenção de venda. Se ele não se manifestar no prazo concedido, será necessário entrar com uma ação judicial, na qual o juiz determinará a avaliação e venda do imóvel.
Pela lei, os herdeiros têm preferência para comprar as partes dos demais, pelo preço da avaliação. Caso nenhum se interesse, pode haver um leilão para a venda. Depois da venda, será realizada a divisão do valor da venda entre os herdeiros.
É importante ter em mente que o ideal é um acordo entre os envolvidos, pois processos judiciais têm sempre custo e costumam a demorar. E ao final, independente da resistência oferecida, o imóvel será vendido se essa for a vontade de um ou mais herdeiros.
Negociando o imóvel em inventário
Como dito no início um imóvel em inventário pode ser vendido pelos herdeiros antes mesmo do final do processo. Basta solicitar ao juiz uma autorização justificando o motivo da venda.
É comum os familiares optarem por vender para arcar com os custos do processo. Para o comprador, a negociação é normal, mas ele deve estar ciente que o inventário pode demorar para ser concluído, ele poderá passar o imóvel para seu nome após a conclusão do processo.
Imóvel em inventário pode ser financiado?
O financiamento do imóvel pode ser feito normalmente, desde que a documentação esteja em dia e o processo de inventário esteja concluído. Outro ponto importante, são as condições do imóvel serem favoráveis ao financiamento.
Uma observação muito importante é que mesmo o inventário concluído, os herdeiros precisam estar com o nome limpo e não ter problemas com a Receita Federal, INSS e outros órgãos. O banco irá verificar esses dados dos vendedores antes de fazer a aprovação.
Transferência de financiamento
Se o falecido estiver pagando um financiamento de imóvel, ele entre nos bens a serem partilhados no inventário. Quando o financiamento tem seguro em caso de morte, este quita o débito pendente e a transferência ocorre sem nenhum problema.
Caso contrário, o herdeiro deverá solicitar ao banco a transferência do financiamento para seu nome, seja para continuar com o pagamento das parcelas ou vender o imóvel para quitar a dívida.
Imóvel em inventário pode ser penhorado?
O imóvel pode ser penhorado, mas em apenas algumas circunstâncias. A legislação brasileira (lei 8.009), impede que a casa onde a pessoa, o casal ou os filhos moram possa ser usada para o pagamento de dívidas civis, previdenciárias ou trabalhistas.
Um imóvel que seja considerado bem de família não pode ser utilizado para o pagamento de dívidas inadimplentes do seu proprietário em algumas circunstâncias. Caso a pessoa tenha mais de uma casa e queira proteger da penhora outro imóvel que não seja aquele onde vive, deve se dirigir ao cartório e registrar como bem de família a outra residência.
Listamos abaixo algumas ocasiões comuns de imóveis a serem penhorados.
Prestações em atraso do financiamento imobiliário
O banco que financiou a aquisição ou reforma da propriedade, pode retomá-lo se houver inadimplência. Esses direitos são garantidos ao banco pela chamada “alienação fiduciária”, com ela a pessoa tem direito a propriedade quando terminar de pagar as prestações do financiamento. Enquanto isso, o imóvel fica em nome do banco, e o morador tem somente direito à posse.
Dívidas trabalhista do próprio imóvel
Para pagar as dívidas dos empregados domésticos do próprio imóvel é permitida a penhora. Se o proprietário não pagar os salários e benefícios da empregada doméstica ou jardineiro, por exemplo, o imóvel poderá ser retomado para quitação dos débitos.
Dividas ativas do imóvel
Para o pagamento de dívidas tributarias relativas ao próprio imóvel como o IPTU, a penhora pode acontecer.
Imóvel como garantia de pagamento de dívida
Quando imóvel foi oferecido como garantia do pagamento de dívida, o devedor pode perdê-lo se não pagar em dia. O imóvel de família serve como garantia de hipoteca.
Fiador
Quando alguém se compromete como fiador em contrato de aluguel para garantir os pagamentos do inquilino, ele também fica sujeito a ter o imóvel penhorado caso haja inadimplência.
Cuidados na compra do imóvel em inventário
Um dos cuidados primordiais é buscar uma imobiliária para te ajudar, somente profissionais capacitados irão te dar a orientação correta sobre como proceder. Como em qualquer transação compra e venda é preciso fazer o levantamento da documentação do imóvel.
Outro ponto importante é verificar se o falecido não deixou dividas que possam recair sobre o bem. Lembrando que é preciso avaliar o histórico dos herdeiros – como saldos devedores e outras restrições que interfiram no processo – e pegar a assinatura dos envolvidos e seus cônjuges.
Uma dica é o comprador dar um sinal, mas condicionar o pagamento do valor integral do bem à lavração da escritura de compra e venda. Assim, os herdeiros se obrigam a cumprir os prazos e compromissos do processo.
Ainda tem dúvidas? Nós oferecemos consultoria imobiliária gratuita para te ajudar a solucionar essas questões. Para fazer a compra segura do imóvel, você pode baixar o nosso “Manual para comprar imóvel sem estresse”.
