Entenda os dois sistemas de financiamentos imobiliários e descubra em qual deles sua solicitação de crédito se encaixa.

Financiamento imobiliário: entenda melhor as taxas de juros SFH e SFI

Achar um apartamento perfeito é apenas o primeiro passo do processo de compra. Para que o imóvel seja realmente seu, é preciso avaliar as melhores formas e condições de pagamento. Para grande parte dos brasileiros, a opção mais escolhida é o financiamento imobiliário.

Como em qualquer outro mercado, juntamente com o financiamento vem as taxas de juros. Os dois principais sistemas de financiamento no mercado imobiliário são: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).  Antes de explicar cada uma delas, vamos entender como funciona um financiamento.

O que é um financiamento imobiliário?

Financiar nada mais é que pegar um empréstimo com uma instituição financeira para quitar o imóvel que escolheu. Como todo empréstimo, os financiamentos implicam o pagamento de juros mensais, funcionando como uma espécie de aluguel sobre o valor emprestado, que estará embutido nas prestações.

O valor das prestações do financiamento é composto pela chamada amortização, que é a quantia devolvida do empréstimo a instituição financeira. Por exemplo, se você paga uma prestação de R$ 200,00, onde R$ 20 são referentes ao pagamento dos juros do financiamento, R$ 180,00 é o que efetivamente você paga do valor que pegou emprestado.

Vários bancos oferecem financiamento de imóveis. O que irá diferenciar um do outro serão as condições e formas de pagamento, as taxas de juros cobradas ou a duração do contrato. Tanto O SFH e o SFI são as duas modalidades de crédito imobiliário regulamentadas pelo Banco Central. A seguir vamos explicar cada modalidade e descubra qual é a que mais se adapta a sua necessidade.

O que é o SFH?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado e regulamentado pela Lei nº 4.380, ela rege a maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no país. Emprega recursos das contas de poupança ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis.

As taxas de juros são tabeladas e podem chegar até 12% ao ano. As correções das prestações são feitas com base no mesmo índice, que corrige a caderneta de poupança, o TR (taxa referencial). Para utilizar esse tipo de financiamento é preciso cumprir alguns requisitos:

  • O valor de avaliação do imóvel não poderá ultrapassar R$ 950 mil se ele estiver localizado nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, esse valor máximo deve ser de R$ 800 mil;
  • A concessão do financiamento chegará, no máximo, ao teto de R$ 760 mil, ou seja, mesmo que o seu imóvel custe R$ 950 mil, o máximo que você conseguirá financiar serão esses R$ 760 mil;
  • O valor mensal das parcelas não poderá comprometer mais do que 30% da renda bruta;
  • O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos, ou 420 meses;
  • O contratante deve ser exclusivamente pessoa física;

Outra grande vantagem do financiamento SFH é que ele aceita o uso dos recursos do FGTS do contratante para quitação do empréstimo. Entretanto, para isso também é preciso que você se encaixe em alguns quesitos:

  • Você deve possuir, no mínimo, três anos de contribuição para o FGTS;
  • Na data da concessão do financiamento, seu contrato de trabalho deve estar ativo no FGTS ou com saldo na conta vinculada ao FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel;
  • Você não pode possuir outro financiamento do tipo SFH ou já possuir outro imóvel no seu município de residência ou no da sua ocupação profissional.

O que é SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é regulamentado pela Lei nº 9.514, ele rege os financiamentos imobiliários que contrapõe ao SFH, visto que muitos dos candidatos não cumprem os requisitos para contratar esse tipo de empréstimo. Ele surgiu para usuários com necessidades especificas, como aqueles que buscam financiar um imóvel mais caro ou com parcelas um pouco mais altas.

A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não apenas no Brasil, mas em outros países também. Como os riscos são maiores devido os valores financiados, automaticamente as taxas de juros são mais altas. Veja algumas características do SFI:

  • Não existe valor máximo de avaliação do imóvel;
  • O valor concedido de financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
  • Não há limite de renda comprometida, ou seja, você poderá pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;
  • Nesse caso, a compra do imóvel pode ser feita por meio de pessoa física como de pessoa jurídica;
  • O prazo de quitação máximo também é de 35 anos, ou 420 meses;
  • A taxa de juros é variável, podendo ultrapassar os 12% ao ano do SFH.

Qual é a diferença entre SFH e SFI?

A diferença entre o SFH e o SFI está no fato de que para uma operação ocorrer no SFH ela tem de atender uma série de pré-requisitos, que foram mencionados anteriormente. Os contratos que não cumprem algum dos requisitos, são automaticamente regidos pelo SFI. Além disso, a utilização do FGTS para o financiamento imobiliário só pode ser feito para contratos dentro do SFH. Veja abaixo um quadro comparativo com as principais diferenças entre eles:

tabela         

Qual a melhor opção SFH e SFI?

Em um primeiro momento, o SFH pode parecer mais vantajoso do que o SFI. A verdade é que a escolha entre um desses tipos de financiamento dependerá das características da sua compra e como será o seu planejamento financeiro. Antes de tomar qualquer decisão, o importante é avaliar bem as condições de cada um.

Busque se informar bastante e conte com um auxílio de um profissional credenciado, assim no futuro você evitará dores de cabeças. Ainda tem dúvidas? Um dos nossos consultores pode te ajudar a saber mais sobre financiamento, peça agora sua consultoria gratuita.

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