Herdar um imóvel é, ao mesmo tempo, um presente e uma responsabilidade. E muita gente descobre da pior forma que não pode fazer nada com esse bem enquanto ele ainda estiver registrado no nome de quem faleceu. Não dá para vender, não dá para alugar, não dá para transferir.
O processo que resolve isso se chama inventário, e ele é obrigatório independentemente do tamanho da herança ou do número de herdeiros. Entender como funciona, por onde começar e o que exige atenção especial pode economizar tempo, dinheiro e desgaste num momento que já é difícil por outros motivos.
Este guia foi pensado para quem está nessa situação agora: herdou um imóvel e precisa entender os primeiros passos antes de tomar qualquer decisão sobre o bem.
Por que o imóvel precisa ser regularizado antes de qualquer outra coisa
Enquanto a matrícula do imóvel estiver no nome do falecido, os herdeiros não têm poder legal sobre o bem. Não é questão de boa vontade ou de acordo entre as partes, é uma limitação jurídica: sem o inventário concluído e registrado, o imóvel não pode ser negociado, alugado ou transferido para outra pessoa.
Isso significa que, mesmo que todos os herdeiros estejam de acordo sobre o que fazer com o imóvel, nenhuma dessas decisões pode ser formalizada antes da regularização. E quanto mais tempo passa sem abrir o inventário, maiores tendem a ser os custos e as complicações, como veremos adiante.
O caminho obrigatório é o inventário, que pode ser feito de duas formas dependendo da situação dos herdeiros e do patrimônio deixado.
O que é o inventário e quais são as duas vias possíveis
O inventário é o processo legal que formaliza a transferência do patrimônio do falecido para os herdeiros. No caso de imóveis, ele resulta numa escritura pública que, depois de registrada em cartório, atualiza a matrícula com os nomes dos novos proprietários.
Existem duas vias:
Inventário extrajudicial (em cartório de notas)
É a via mais rápida e menos onerosa, mas só é possível quando todas as condições abaixo estão presentes:
- Todos os herdeiros são maiores e capazes. Há consenso entre os herdeiros sobre a partilha dos bens.
- Não existe testamento válido, ou há autorização judicial específica para uso do inventário em cartório mesmo com testamento.
- Um advogado representa as partes durante todo o processo, o que é exigência legal.
Quando essas condições são atendidas, o processo tende a ser significativamente mais rápido do que a via judicial, embora o prazo real dependa da organização da documentação e do cartório de notas escolhido.
Inventário judicial
É utilizado quando há herdeiros menores ou incapazes, quando existe litígio entre os herdeiros sobre a divisão dos bens, ou quando outras situações impedem o uso do cartório. Segue procedimento previsto no Código de Processo Civil e costuma levar um tempo consideravelmente maior para ser concluído.
Em qualquer das duas vias, a presença de um advogado é indispensável, tanto por exigência legal quanto pela complexidade do processo.
Documentos necessários para abrir o inventário
Independentemente da via escolhida, há um conjunto de documentos que costuma ser exigido pelos cartórios e advogados responsáveis pelo processo. Organizar essa documentação desde o início agiliza bastante o andamento:
Documentos dos herdeiros e do falecido:
- Documentos de identidade e CPF de todos os herdeiros e seus cônjuges.
- Certidões de nascimento ou casamento atualizadas (em geral, com prazo de validade de até 90 dias).
- Certidão de óbito do autor da herança.
- Certidão negativa de testamento emitida pela CENSEC (Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados).
Documentos do imóvel:
- Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidões de ônus reais e ações reais reipersecutórias (que indicam se o imóvel tem dívidas, penhoras ou disputas judiciais registradas).
- Comprovante de pagamento de IPTU atualizado e certidões negativas de débitos municipais relacionados ao imóvel.
Documentos fiscais:
- Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais em nome do falecido.
- Comprovante de recolhimento do ITCMD, o imposto sobre herança, que precisa ser pago durante o processo.
Essa lista pode variar conforme o cartório, o advogado responsável e as características específicas do caso. Confirme sempre com o profissional que vai conduzir o processo.
Um ponto de atenção prático: certidões têm prazo de validade, e algumas precisam ser emitidas pouco antes do ato em cartório. Organizar os documentos com antecedência é importante, mas é igualmente importante verificar quais deles precisam ser retirados mais perto da data de lavratura para evitar que vençam antes do uso. Isso é algo que o advogado responsável pelo caso costuma orientar com precisão.
Outro aspecto que surpreende muita gente: a obtenção de algumas certidões, como a certidão de inteiro teor da matrícula e as certidões negativas de débitos, pode levar dias ou semanas dependendo do órgão emissor e da demanda do momento. Incluir esse tempo no planejamento evita atrasos desnecessários no processo.
O papel do ITCMD: o imposto sobre a herança
O ITCMD, Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, é um tributo estadual cobrado sobre o valor dos bens recebidos por herança. Em Minas Gerais, ele é recolhido durante o processo de inventário e é condição para a lavratura da escritura pública.
A alíquota do ITCMD em MG está passando por uma revisão em 2026, com a transição de um modelo de alíquota fixa para um sistema progressivo, no qual a alíquota varia conforme o valor do patrimônio transmitido. Como essa mudança ainda está em processo de implementação, o valor exato a ser recolhido no seu caso depende do momento em que o inventário for aberto e do patrimônio envolvido.
Por isso, antes de calcular qualquer custo de inventário com base em percentuais que você encontrar na internet, valide a alíquota vigente com o advogado ou contador responsável pelo processo, que terá acesso à legislação atualizada no momento da abertura.
Da escritura ao registro: o passo final que muita gente esquece
Um erro frequente é considerar o inventário encerrado no momento em que a escritura pública é lavrada no cartório de notas. Mas esse é apenas o penúltimo passo.
Para que a matrícula do imóvel seja efetivamente atualizada com os nomes dos novos proprietários, a escritura precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis e registrada. Só depois desse registro o herdeiro passa a constar oficialmente como proprietário na matrícula, e só a partir daí o imóvel pode ser vendido, alugado ou dado em garantia.
Esse registro gera custos próprios (emolumentos cartorários), que variam conforme o valor declarado do bem e a tabela vigente no estado. Inclua essa etapa no planejamento financeiro do processo desde o início.
Perguntas frequentes sobre inventário de imóvel
Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário? Em regra, não. O imóvel só pode ser negociado depois que a matrícula estiver atualizada com o nome do herdeiro. Existe a possibilidade de cessão de direitos hereditários antes do encerramento do inventário, mas é uma operação que exige assessoria jurídica especializada e tem implicações fiscais próprias.
O que acontece se eu demorar para abrir o inventário? A legislação de Minas Gerais prevê multa sobre o valor do ITCMD para casos de abertura do inventário fora do prazo estabelecido. Além da multa, o tempo prolongado sem regularização pode acumular débitos de IPTU, dificultar a localização de documentos e aumentar o risco de surgimento de disputas entre herdeiros. Quanto antes o processo for iniciado, menor tende a ser o custo total.
Preciso de advogado mesmo para o inventário extrajudicial? Sim. A presença de advogado é exigência legal expressa no Código de Processo Civil para o inventário extrajudicial em cartório, e na prática ele também é indispensável na via judicial. O profissional é responsável por redigir a minuta da escritura e acompanhar todo o processo.
E se o falecido tiver deixado dívidas vinculadas ao imóvel? Dívidas do falecido, como IPTU atrasado ou financiamento em aberto sobre o imóvel, precisam ser levantadas e consideradas durante o inventário. Em alguns casos, elas afetam diretamente o valor a ser partilhado entre os herdeiros ou podem gerar restrições na matrícula que precisam ser resolvidas antes da venda ou locação.