Comprar um imóvel por meio de leilão parece ser um ótimo negócio, principalmente, pelo preço mais acessível. Segundo a Caixa Econômica Federal, desde 2006 a modalidade avançou 90% no país. Se o aumento reflete o controle financeiro daqueles que não conseguiram pagar a prestação do financiamento imobiliário (e perderam o imóvel), representa também uma ótima oportunidade de negócio.

A seguir, vamos explicar como funciona um leilão e todas as peculiaridades desse tipo de aquisição.

O que é um leilão de imóveis?

O leilão é uma modalidade de venda ao público que se caracteriza por vender os bens materiais em questão a uma melhor oferta. O bem pode ser ofertado sem um valor pré-determinado e vendido para quem pague o melhor preço. Também pode estabelecer um preço base, ou seja, o produto não poderá ser vendido abaixo do valor determinado.

No caso do leilão de imóveis, não existe um vendedor e um comprador, para se chegar ao valor e as condições de venda. Nos leilões, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta.

Quais são os tipos de leilões?

Basicamente, o leilão é uma venda pública que permite a participação de qualquer pessoa física ou jurídica. Quem fizer o maior lance acima do valor mínimo definido a cada lote, vence o leilão. Existe duas modalidades de leilão: o judicial e o extrajudicial, veja as principais diferenças deles:

Judicial

O imóvel é leiloado para quitar alguma dívida ativa do proprietário cobrada em juízo, ou seja, a origem é sempre por meio de um processo judicial. A preferência é que seja imóveis desocupados, para não correr o risco de adquirir a residência ainda com os inquilino e proprietários anteriores. Essa é uma das modalidades mais seguras.

Extrajudicial

Nesse tipo de leilão, o bem pode ter várias origens, como particular (pessoa física, jurídica ou instituição bancária) ou alienação fiduciária. É levado a leilão por falta de pagamento do financiamento no banco ou nas parcelas do imóvel comprado na planta diretamente com a construtora. Nesses casos, dependendo da situação, será preciso entrar com uma ação na justiça para retomar a propriedade.

A partir dessas duas modalidades de leilão de imóveis, o evento pode ter três formas distintas: online, presencial ou online e presencial:

  • Online: é o leilão realizado apenas pela internet.
  • Presencial e Online (Simultâneo): realizado em local físico, mas que também recebe lances pela internet através de um auditório virtual.
  • Presencial: prática feita apenas em local físico, onde os lances pela internet não são aceitos.

Como o imóvel é avaliado para o leilão?

Um perito judicial realiza a avaliação, depois disso é emitido um laudo com o valor do bem. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode gerar, dentre outros.

Como faço para participar de um leilão de imóveis?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, sendo maior de idade e que esteja na livre administração de seus bens. Normalmente, os leilões são divulgados por jornais de grande circulação, em sites leiloeiros e mesmo em sites dos tribunais.

A Caixa Econômica Federal costuma promover muitos leilões de imóveis, saiba mais.

Cuidados importantes ao participar de um leilão de imóveis

Fique atento ao edital

O edital é um documento público e nele constará todas as particularidades do leilão. Por isso, deve prestar atenção a descrição das condições de venda, o estado de conservação, o preço mínimo, comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes.

Preste atenção as regras, participe apenas quando tiver condições de atender todos os critérios. Uma desistência de arrematação com alegação que não há dinheiro para cumprir pode ser punida com pena de reclusão, além de multa.

Desconfie do preço de avaliação

Nem sempre o bem vale tanto como diz o edital do leilão. Procure a ajuda de um corretor ou imobiliária, eles irão avaliar com mais precisão o preço e dar uma referência do mercado.

Cuidado com o preço mínimo fixado no leilão, ele não pode ser considerado como uma referência. Na maioria das vezes, o valor corresponde o prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

Registre o imóvel rápido

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive esse tipo de informação deve constar no edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, comunique a aquisição no cartório o mais rápido possível, a venda ficará registrada na matrícula do imóvel.

Não se empolgue com os lances

Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de vários interessados participarem do leilão. Não crie a expectativa que irá comprar pelo lance mínimo.

Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, os lances aumentam de 500 em 500 reais, por exemplo.

Não se deixe levar pelas técnicas do leiloeiro, defina seu valor máximo para conseguir assumir o compromisso. Lembre-se há leilões de imóveis sempre, se não for possível comprar naquele momento, outras oportunidades apareceram.

Dê preferência aos imóveis desocupados

Mais de 80% dos imóveis leiloados ainda não tiveram os seus antigos donos despejados. Ao arrematar o imóvel, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que esses processos sejam discutidos na justiça e pode tornar a desocupação demorada.

Se não está disposto a correr esse risco, compra apenas imóveis que estejam desocupados, mesmo os preços não sendo tão vantajosos.

Verifique dívidas ativas do imóvel

Se o imóvel foi a leilão possivelmente podem existir outras dividas ativas como IPTU, taxas ou empresas responsáveis pela construção ou reforma, por exemplo. O comprador deverá arcar com todas essas obrigações.

Em caso de pagamento a condomínio, essa é a única exceção da regra, a dívida acumulada pode ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro de cartório e o ITBI.

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