Para manter a boa convivência em um condomínio é preciso estabelecer regras em comum para os moradores. Por isso, existe a convenção do condomínio. Nada mais é do que um documento no qual relata como o condomínio será administrado.
Um bom síndico deve preocupar com o bem-estar dos condôminos e zelar por todas as regras estabelecidas na convenção. Lá estará relatada, por exemplo, o valor das contribuições que os moradores devem pagar para as despesas de manutenção e infraestrutura. O documento também aponta o que pode ser definido nas assembleias, suas regras de convocação e o quórum mínimo para deliberação.
Muitas são as regras que servem para organizar a vida condominial. A convenção de condomínio é o documento que reúne todas elas. Além disso, a convenção também pode conter o regimento interno, que agrupa regras mais básicas de convivência, como as questões relacionadas a vagas de garagem, uso da piscina e salão de festas. A convenção, por sua vez, possui informações relacionadas a administração condominial.
A seguir, vamos falar como criar a convenção do seu condomínio e como ela é prevista por lei.
Lei do Condomínio: O que é preciso saber?
Uma convenção de condomínio é conduzida por diferentes fontes de regras e níveis de poder. Ela deve ser guiada pelas leis estabelecidas na constituição.
Agora que as normas ficaram mais claras, é só lembrar de sempre estar atento ao Código Civil e à Lei do Condomínio na hora de elaborar o Regimento e Convenção. Não esqueça de registrar tudo em cartório e lembrar todos os condôminos da existência desses documentos imprescindíveis!
Código Civil (Lei do Condomínio)
É superior frente às demais regras, que devem ser pautadas a partir dele. Possui 44 artigos destinados à legislação para condomínios, regulando casos de inadimplência, descumprimento de normas, dentre outras.
A Lei nº 4.591/64, Lei do Condomínio, que já teve superioridade em comparação às outras medidas, tornou-se secundária após os 44 artigos do Código Civil. Ainda abrange direitos, deveres e condutas a serem respeitadas, mas em sua maioria, o Código Civil também abarca, e quando há conflitos, o Código que predomina.
Convenção do Condomínio
É particular de cada condomínio e obrigatória, detalhando regras a realidade do ambiente, e deve ser seguida por todos os condôminos. Define itens como quota proporcional e o modo de pagamento dos condôminos, fundo-de-reserva, forma de administração, competência das assembleias, e afins. A Convenção do Condomínio deve ser respeitada sob pena de multas.
Para a elaboração da convenção, é interessante ter auxílio de um advogado ou conhecedor da legislação imobiliária, pois caso as regras contradigam o código civil, a Convenção não terá validade.
Regimento Interno
É feita pelos próprios condôminos, com a necessidade de aprovação da maioria dos moradores. Deve ser parte integrante da convenção do condomínio e registrada em cartório.
Não é obrigatório, mas torna-se importante para esclarecimento de regras internas, como a utilização dos espaços comuns, por exemplo.
Assembleias
As assembleias têm obrigatoriedade de acontecer, no mínimo, uma vez ao ano, e tem a finalidade de promover discussões, alinhamento e realização de votações. É um espaço para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico.
Nas assembleias, é possível atualizar/alterar a Convenção e o Regimento Interno, desde que seja aprovado com o quorum mínimo de ⅔ dos condôminos para a Convenção, mas sempre respeitando as leis superiores do Código Civil e Lei do Condomínio.
O que deve conter na convenção do condomínio?
Para elaborar a convenção do seu condomínio, alguns critérios importantes devem ser levados em consideração. A seguir, vamos listar alguns deles:
Funções do síndico
- O documento define as funções e deveres inerentes ao síndico conforme estabelecido no Código Civil.
- Remuneração do síndico ou isenção de quotas ordinárias
Administração
- O modelo de administração do condomínio é determinado na convenção.
- Estará descrita também a forma e quórum para destituição do síndico, subsíndico ou conselheiro
Penalizações
Se algum morador descumprir seu dever condominial, provavelmente será cobrado por multa e juros de inadimplência. O síndico tem a função de aplicá-la e a convenção estabelece o percentual dos mesmos. Portanto a convenção deve conter:
- Regras a respeito da cobrança dos inadimplentes
- Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência
- Regras válidas para o protesto de cotas vencidas
- Prazos para entrar com ações judiciais
- Explicitar casos em que um condômino pode ser multado sem prévia advertência
Orçamento e Rateio
- Determina o modo de divisão das despesas, ou seja, como será o pagamento pelos condôminos para cobrir as despesas de manutenção e demais contas do condomínio
Diretoria
- Determina quais os papeis integrarão a diretoria ou conselho do condomínio. Geralmente, composta por um síndico, um subsíndico, um zelador e os conselheiros fiscais
Descrição dos prédios
- Estipula a usabilidade dos prédios, que podem ser habitacionais, comerciais e até culturais
- Discrimina as partes de propriedade exclusiva e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas (como medição das áreas em relação ao terreno)
Estrutura
- Informa sobre a realização de obras estruturais, de manutenção ou qualquer contratação de serviço para melhorias de infraestrutura do condomínio
Itens coletivos
- Determina o modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos
Assembleias
- Detalha os diferentes tipos de assembleia de um condomínio, como a assembleia ordinária, que ocorre anualmente e serve para apresentação da prestação de contas e previsão orçamentária do próximo ano
- Explicita o número máximo de procurações que um mesmo procurador pode apresentar em assembleia
- Determina a obrigatoriedade ou não de firma reconhecida nas procurações
- Regras de convocação de assembleia
Como a convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras da convenção de condomínio devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. Cada condomínio pode estipular suas regras, desde que elas não desrespeitem as leis do Código Civil, assim que iniciada a ocupação dos imóveis.
Depois de assinada por pelo menos dois terços dos proprietários, a convenção estará em vigor. Assim que ela passa a existir, podem começar as cobranças relacionadas às despesas do condomínio, bem como a exigência das outras determinações da convenção.
Nos casos em que o regimento interno estiver inserido na convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o regimento precisa ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos.
